아파트 분양권 매매 전매 뜻 계약서 작성 절차 및 주의사항
부동산 시장에서 아파트 청약에 당첨된 뒤 아직 입주 전의 단계에서 거래되는 권리를 분양권이라 부릅니다 이러한 분양권을 사고파는 과정은 일반적인 부동산 매매 절차와 유사한 부분도 있으나 분양 건설사 및 금융기관이 개입되는 복잡한 절차가 동반되므로 정확한 이해와 준비가 필수적입니다
분양권 매매(전매) 계약 절차를 단계별로 자세히 설명하고 실수하기 쉬운 주의사항과 실무 포인트를 함께 정리해 드리겠습니다
1. 분양권 매매란?
분양권 매매란 아파트 등의 신축주택에 청약하여 당첨된 수분양자가 입주 전에 그 권리를 제3자에게 양도하는 것을 의미합니다 흔히 전매 거래라고도 부릅니다
분양권 vs 일반 매매의 차이
| 구분 | 일반 부동산 매매 | 분양권 매매 |
|---|---|---|
| 권리 형태 | 등기된 부동산 소유권 | 미등기 분양 계약상 권리 |
| 확인 수단 | 등기사항전부증명서 | 분양계약서 건설사 확인 |
| 명의 이전 절차 | 소유권 이전등기 | 분양 건설사 명의 승계 |
| 금융기관 연관성 | 잔금 대출 일반적 | 중도금 대출 승계 필수 |
| 실거래 신고 의무 | 있음 | 있음 (일반 매매 동일) |
2. 분양권 매매 전 사전 확인 사항
분양권 매매를 진행하기 전에는 매도인(기존 수분양자)의 권리 및 의무 상태를 철저히 검토해야 합니다. 이는 향후 명의 승계나 대출 승계 시 큰 문제가 될 수 있기 때문입니다
① 분양권 진위 여부 확인
분양권은 등기된 권리가 아니기 때문에 등기부 등본을 통해 소유자를 확인할 수 없습니다 대신 다음과 같은 절차를 통해 권리자 여부를 확인합니다
•분양 건설사에 직접 전화하여 수분양자 이름 계약번호 등 확인
•분양계약서 원본 또는 사본 확인
•매도인 신분증과 계약서 상 인적사항 일치 여부 검토
•한국신용정보원(KCB, NICE 등)을 통한 신분 진위 확인
② 납부내역 및 연체 여부 확인
매도인이 중도금이나 옵션비용 발코니 확장비 등을 제대로 납부했는지 여부도 매우 중요합니다
•분양 건설사에 연락하여 납부금액 연체 여부 확인
•중도금 대출 은행에 확인하여 대출금 실행 내역 및 남은 대출 잔액 확인
③ 전매 가능 시점 확인
분양권의 전매는 주택법 및 조정대상지역 여부에 따라 전매 제한이 있을 수 있습니다 예를 들어 수도권 조정대상지역에서는 일정 기간이 지나야 전매가 가능합니다
•LH SH 등의 공공분양은 전매 금지가 더욱 엄격
•민간분양도 입주 전까지 전매 금지되는 단지 다수 존재
3. 분양권 매매계약서 작성 절차
매수자와 매도자가 매매 조건에 합의하였다면 분양권 매매계약서를 작성합니다 계약서에는 일반적인 매매 요소 외에 분양권 특유의 항목들이 반드시 포함되어야 합니다
계약서 작성 전 확인할 내용
•분양금 총액 및 이미 납부된 금액
•중도금 대출 내역 및 대출잔액
•옵션 금액 (시스템에어컨 빌트인 발코니 확장 등)
•프리미엄(웃돈) 금액
•계약금 중도금 잔금 납부 일정
•분양권 명의 승계 시기
•대출 승계 일정
계약서 필수 기재 항목
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 매도인·매수인 인적사항 | 주민등록번호, 연락처 등 |
| 분양 단지명, 동·호수 | 명확히 기재 |
| 분양가 및 납부내역 | 계약금, 중도금, 옵션비 포함 |
| 프리미엄 금액 | 매수자가 추가로 부담 |
| 잔금 지급일 및 명의 이전일 | 구체적으로 명시 |
| 특약사항 | 대출 승계, 세금, 위약금 등 조정 |
4. 부동산 실거래 신고 및 자금조달계획서
분양권 매매도 일반 주택 매매와 마찬가지로 실거래 신고 의무가 있습니다
실거래신고 기한
•계약일로부터 30일 이내
•지자체 부동산과 직접 방문 또는 인터넷(부동산거래관리시스템) 신청 가능
자금조달계획서 제출
다음 조건에 해당할 경우 자금조달계획서를 실거래신고와 함께 제출해야 합니다
•조정대상지역 또는 투기과열지구
•거래금액이 6억 원 초과
자금조달계획서에는 매수자의 자금 출처(예금 증여 금융기관 대출 등)를 상세히 기재해야 하며 허위 기재 시 과태료 및 세무조사로 이어질 수 있습니다
5. 중도금 대출 승계 절차
분양권은 아직 준공되지 않은 상태이므로 대부분의 수분양자들이 중도금 대출을 이용하고 있습니다 이 대출을 새로운 매수자가 그대로 승계하려면 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다
중도금 대출 승계 시 필요서류
은행마다 약간씩 상이하나 일반적으로 요구되는 서류는 다음과 같습니다
•분양권 매매계약서
•분양계약서 사본
•매도인·매수인 신분증
•인감증명서 및 인감도장
•공동명의 시 가족관계증명서
•대출 승계 신청서 및 소득 증빙서류
대출 승계 시점 및 유의사항
•보통 잔금일에 매도인과 매수인이 함께 은행을 방문해 승계 처리
•승계가 완료되면 완납증명서 발급 가능
•대출 심사에서 매수자의 소득 수준 및 신용 등급 중요
6. 분양 건설사 명의 변경(승계)
중도금 대출 승계를 마친 이후 분양 건설사를 통해 명의 승계 절차를 진행해야 분양권 매매가 최종적으로 완료됩니다
명의 승계 절차
1.분양 건설사에 매도인 매수인 동시 방문
2.공급계약서 승계 신청서 작성
3.신분증, 계약서, 완납증명서 등 제출
4.분양권 명의 변경 완료 후 건설사 직인 날인
건설사마다 요구하는 서류가 다르므로 사전에 반드시 확인해야 하며 간혹 대리인 방문이 가능한 경우도 있으나 공증 위임장 등 절차가 추가됩니다
7. 양도소득세 신고(매도인)
분양권 매도 시 양도차익(프리미엄)이 발생했다면 이는 과세 대상이 됩니다
양도소득세 기본 개요
•양도세는 매도인이 부담
•보유기간에 따라 세율 적용
1년 미만 보유: 70% 단일세율
2년 미만 보유: 60%
2년 이상: 기본세율 적용
조정지역 내 2주택자 이상: 중과세율 적용 가능
신고 및 납부 기한
•양도일이 속한 분기의 말일로부터 2개월 이내 신고
•미신고 시 가산세(최대 20%) 부과
8. 분양권 매매 시 자주 발생하는 문제 및 주의사항
| 문제 사례 | 주의사항 |
|---|---|
| 매도인이 미납금 존재 | 반드시 건설사에 확인 후 매수자 부담 없도록 특약 |
| 전매 제한 시기 오판 | 주택법 및 지역 전매 제한 규정 정확히 파악 |
| 실거래 신고 누락 | 계약일로부터 30일 이내 반드시 신고 |
| 대출 승계 불가 | 매수자 신용도 및 소득 미충족 시 발생 가능 |
| 양도세 신고 누락 | 국세청 사후조사로 세금추징 및 가산세 |
분양권 매매는 단순한 계약 체결을 넘어 실거래 신고 자금조달계획서 제출 대출 승계 명의 승계 양도세 신고 등 복잡한 절차들이 동반되는 거래입니다 이 과정에서 어느 하나라도 소홀히 한다면 매수자와 매도자 모두 큰 피해를 볼 수 있으므로 반드시 전문가의 도움을 받거나 사전 정보를 충분히 숙지한 후 진행해야 합니다
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