부동산 투자에서 농지와 임야는 개발을 통해 대지가 될 가능성이 있는 자산이지만 규제와 개발 요건이 다르므로 이를 철저히 구분하여 투자 전략을 세워야 합니다
농지는 농업진흥지역이나 생산관리지역과 같은 규제를 받으며 임야는 보전산지 여부 경사도 등에 따라 개발 가능성이 결정됩니다 따라서 농지와 임야 투자 시 각각의 특성을 면밀히 분석하고 투자해야 합니다
농지 투자 시 고려할 사항
농지는 국가의 식량 생산을 위한 중요한 자원으로 간주되므로 개발이 엄격하게 제한되는 경우가 많습니다 따라서 투자자는 농지의 규제 상태와 개발 가능성을 사전에 철저히 검토해야 합니다
1) 절대농지 피하기
농지는 농업진흥지역과 생산관리지역 계획관리지역등으로 나뉘는데 이 중 농업진흥지역(절대농지)은 국가에서 식량 생산을 보호하기 위해 개발이 철저히 금지된 지역입니다 이러한 농지를 매입하면 장기적으로도 개발이 불가능할 확률이 높아 투자 가치가 떨어집니다
절대농지를 피하는 방법
토지이용계획확인원을 통해 해당 농지가 농업진흥지역에 속하는지 확인합니다
주변 개발 현황을 조사하여 개발 가능성이 있는지를 평가합니다
생산관리지역 또는 계획관리지역인지 여부를 확인하여 개발 가능성을 따져봅니다
2) 계획관리지역 편입 가능성 있는 농지 선택
계획관리지역은 향후 도시 개발 계획에 따라 건축이 가능할 가능성이 있는 지역입니다 따라서 이런 지역에 위치한 농지를 매입하면 높은 수익을 기대할 수 있습니다 하지만 이미 개발 가능성이 높은 지역은 가격이 비싸므로 저평가된 땅을 찾는 것이 중요합니다
계획관리지역 농지 선택 팁
지자체 도시계획을 분석하여 향후 개발 가능성을 예측합니다
주변 토지 가격 변동을 확인하여 저평가된 지역을 찾습니다
국토교통부 및 지방자치단체 개발 계획을 확인하여 향후 도로 및 기반시설 확충 가능성을 검토합니다
3) 평지와 가까운 농지 선택
논과 같이 낮은 지대의 농지는 개발 시 성토 비용이 발생할 수 있습니다 성토(흙을 채워 땅을 높이는 작업) 비용이 많이 들면 전체 투자 비용이 증가하여 수익성이 낮아집니다 따라서 다음과 같은 점을 고려해야 합니다
평지 가까운 농지를 선택하는 방법
주변 지형을 분석하여 고저 차이가 적은 지역을 선택합니다
성토가 필요 없는 농지를 매입하여 개발 비용을 절감합니다
자연적인 배수 시설이 잘 갖춰진 지역을 고려합니다
4) 밭 투자 시 고려해야 할 사항
밭은 논과 달리 배수 문제가 적고 성토 비용이 적게 드는 장점이 있습니다 따라서 투자 시 가장 중요한 요소는 입지이며 특히 도로 접근성이 중요한 요소가 됩니다
도로 접근성을 고려하는 방법
국도나 지방도에 인접한 밭이 유리하지만 가격이 높을 수 있으므로 살짝 들어간 도로와 접한 밭을 찾습니다
농로만 있는 경우 향후 도로 확장 가능성이 있는지 확인합니다
도로 접근성이 낮은 경우라도 주변 도로 개발 계획을 파악하여 미래 가치를 예측합니다
임야 투자 시 고려할 사항
임야(산지)는 국가에서 보호하는 자원 중 하나이므로 농지보다 규제가 더욱 엄격합니다 따라서 투자 시 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다
1) 임야 투자 목적에 따른 전략 수립
임야 투자는 크게 시세차익형과 개발형으로 나눌 수 있습니다
(1) 시세차익형 투자
그린벨트 해제 가능성이 있는 지역이나 관광지 주변의 임야를 매입하여 개발 기대 심리로 인한 차익을 노리는 방식입니다
장기적으로 자금이 묶일 가능성이 높으므로 자금 흐름을 고려해야 합니다
국토교통부 및 지방자치단체 개발 계획을 검토하여 장기적인 가치 상승 가능성을 확인합니다
(2) 개발형 투자
직접 지목을 변경하여 대지로 개발한 후 되파는 방식입니다
투자자가 적극적으로 개발에 개입해야 하므로 개발 비용을 철저히 분석해야 합니다
지자체의 허가를 받기 위해 도로 접근성 및 경사도를 충분히 검토해야 합니다
2) 임야 투자 시 주의할 점
(1) 도로 접근성
개발이 가능한 임야는 반드시 차량 진입이 가능한 도로와 접해 있어야 합니다
임야의 위치가 포장도로 또는 주요도로와 연결될 수 있는지 확인해야 합니다
도로가 없는 경우 지자체에서 도로 개설 계획이 있는지 조사합니다
(2) 경사도 확인
경사도가 25도 이하일 때만 개발 허가가 가능하므로 반드시 경사도를 측정해야 합니다
지역별로 허용 경사도가 다를 수 있으므로 지자체 조례를 확인해야 합니다
(3) 민원 발생 가능성
산지에는 묘지나 문중 땅이 많으므로 이를 확인하지 않으면 추후 개발이 어려울 수 있습니다
토지 매입 전 현장 조사를 통해 묘지 존재 여부를 확인해야 합니다
문중 소유의 토지는 공유자가 많아 매매 과정에서 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다
농지와 임야 투자는 각각 다른 규제와 개발 가능성을 고려해야 하므로 신중한 접근이 필요합니다 농지의 경우 절대농지를 피하고 계획관리지역 편입 가능성을 고려해야 하며 임야는 도로 접근성과 경사도 보전산지 여부를 면밀히 조사해야 합니다 또한 각종 규제 및 개발 허가 요건을 철저히 검토하고 장기적인 가치 상승 가능성을 분석하는 것이 성공적인 투자로 이어지는 핵심 포인트입니다
임야매매시 주의사항 경사도 표고 입목축적 세금 실사용 면적
계획관리지역 이란 뜻 도시 외곽 위치 개발 가능하지만 일정한 규제 받는 지역
