부동산 용어정리 전전세 전대차 뜻 개념 차이점 동의서 계약서 양식 첨부

간혹 전전세로 살고 있다 또는 세입자가 또 세를 주고 있는데 전전세인가요 라는 질문을 종종 접하게 됩니다 많은 분들이 전전세와 전대차를 같은 개념으로 혼동하시는데 법률적 기준에서는 이 둘은 엄연히 다른 개념입니다

이번 시간에는 부동산을 거래하거나 임대차 계약을 체결하실 때 꼭 알아두셔야 할 전전세와 전대차의 개념 차이점 그리고 주의사항까지 알아보도록 하겠습니다

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1. 전전세와 전대차 둘 다 세입자가 또 세를 주는 것은 맞습니다

우선 공통점부터 살펴볼까요?

전전세든 전대차든 기존의 임차인이 또 다른 제3자에게 동일한 부동산을 임대하는 행위라는 점에서는 비슷합니다 쉽게 말해 한 번 세를 얻은 사람이 다시 제3자에게 세를 주는 구조죠 하지만 그 법적 성격과 권리 구조 집주인의 동의 여부 책임 범위 등에서 중요한 차이점이 발생합니다

2. 전전세란?

전전세는 전세를 받은 사람이 다시 전세로 부동산을 임대하는 것입니다 여기서 중요한 포인트는 바로 기존 임차인이 전세권 설정등기를 한 상태라는 점입니다

전전세의 핵심 요건

•기존 임차인은 전세권자입니다

•전세권 설정등기가 반드시 되어 있어야 전전세로 인정됩니다

•전세권자는 등기부등본상 권리자로 기재되기 때문에 집주인의 동의 없이도 제3자에게 임대(전전세)가 가능합니다

예시

김씨가 건물주 이씨로부터 전세권 설정등기를 하고 보증금 2억을 주고 전세를 얻었습니다 이후 김씨는 같은 집을 박씨에게 2억에 다시 전세로 넘깁니다 이 경우 전전세가 됩니다

3. 전대차란?

전대차는 임차인이 다시 임대하는 것은 맞지만 전세권이 설정되지 않고 일반 임대차 계약만 존재할 경우를 의미합니다 즉 전입신고와 확정일자만 받은 임차인이 다시 제3자에게 부동산을 임대하는 것입니다

전대차의 핵심 요건

•기존 임차인은 단순한 임차인(세입자)일 뿐 전세권자가 아닙니다

•전세권 설정 등기가 없는 상태입니다

•집주인의 사전 동의가 반드시 필요합니다

•동의 없이 진행한 전대차 계약은 집주인이 계약 해지를 요구할 수 있습니다

예시

최씨가 A 아파트를 보증금 1억 5천에 전입신고와 확정일자만으로 전세 계약을 체결했습니다 이후 같은 아파트를 한씨에게 다시 전세로 넘겼다면 이는 전대차이며 건물주의 동의가 있어야 유효합니다

4. 전전세 vs 전대차 개념 비교표

항목	전전세	전대차
전세권 설정등기	있음	없음
법적 성격	전세권자가 제3자에게 임대	단순 임차인이 제3자에게 임대
집주인 동의 필요 여부	불필요 (전세권자이므로 가능)	필요 (무단 전대차는 계약 해지 사유)
보증금 보호 범위	등기부 기재로 확실한 권리 보호	전입신고 + 확정일자로만 보호
책임 주체	전세권자(기존 임차인)	기존 임차인(전대인)과 집주인 사이 관계에 따라 다름
일반적 사례	상가나 건물 단독 전세 등에서 종종 발생	주택 임대차 시장에서 상대적으로 더 자주 발생

5. 전전세 주의사항

전전세의 경우 법적으로 전세권이 설정되어 있기 때문에 권리적 보호는 잘 되어 있지만 다음과 같은 주의사항도 존재합니다

전전세 시 주의해야 할 점

1.보증금 한도
전전세로 받을 수 있는 보증금은 기존 전세권 보증금 한도를 넘을 수 없습니다
만약 넘게 설정했다면 초과 부분은 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다

2.임대물의 파손 및 하자 책임
전전세는 전세권자(기존 임차인)가 직접 임대인 역할을 하므로
제3자(전전세입자)에게 발생한 하자 문제는 기존 전세권자가 책임을 져야 합니다

3.계약 만료 시점의 일치
전전세로 들어온 임차인의 계약 기간은 기본적으로 기존 전세권자의 계약 종료와 함께 자동 종료됩니다 따라서 기간 설정 시 계약 종료 시점을 잘 확인해야 합니다

6. 전대차 주의사항

전대차는 특히 집주인과의 법적 관계에 민감하게 작용합니다 다음 사항을 반드시 확인하세요

전대차 시 주의할 점

1.집주인의 사전 동의
무단 전대차는 민법 제629조 제2항에 따라 임대차 계약 해지 사유가 됩니다
집주인은 전대차 사실을 이유로 계약 해지 및 명도 소송을 제기할 수 있습니다

2.전대인의 권한 및 책임
전대인은 임차인이면서 동시에 제3자의 임대인 역할을 하게 됩니다
임차 주택의 하자 관리 보증금 반환 등에 있어 전대인이 주요 책임 주체가 됩니다

3.전대차 계약서 별도 작성
전대차는 기존 계약과 별개의 계약이므로 새로운 계약서를 작성해야 하며
집주인의 서면 동의서도 첨부해 두는 것이 안전합니다

7. 전전세와 전대차 어떤 경우가 많을까?

우리나라 부동산 시장에서는 전대차가 실무적으로 더 빈번하게 발생합니다 아파트 전세를 얻은 세입자가 개인 사정으로 잠시 타인에게 임대를 놓는 경우가 대표적입니다

반면, 전전세는 상가나 다가구주택 등에서 종종 활용됩니다 예를 들어 상가 전체를 전세로 받아서 호실별로 다시 세를 놓는 경우 등이 이에 해당합니다

8. 전전세 전대차 계약 시 체크리스트

체크 항목	전전세	전대차
등기부등본 확인	전세권 설정 여부 필수	단순 임차인으로 등록
집주인 동의 여부	불필요	필요 (서면 동의 확보 권장)
보증금 초과 여부 확인	기존 전세권 한도 초과 금지	별도 협의 가능하나 위험 요소 있음
계약 종료 시점 확인	기존 계약 만료 시 함께 종료됨	전대차 계약 조건에 따름
임대물 상태 및 하자 책임 주체	전세권자가 책임	전대인이 책임
계약서 및 특약사항 명확화	계약 종료 후 권리이전 불가 등 기재	집주인 동의 포함 조항 필수

전전세와 전대차는 비슷해 보이지만 법적으로 확연한 차이가 있습니다 무엇보다 집주인의 동의 여부 보증금 보호 범위 계약 종료 시점 등의 차이는 향후 분쟁이 발생했을 때 치명적인 영향을 줄 수 있습니다 전세권 설정 여부가 전전세 전대차를 가르는 핵심 기준이라는 점을 꼭 기억해 두시고 어떤 계약이든 계약서 내용을 꼼꼼히 확인하고 집주인의 동의를 서면으로 확보하는 것이 안전합니다

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