토지 투자를 고려하고 있는 분들이라면 반드시 이해하고 넘어가야 할 핵심적인 개념 중 하나가 바로 도시지역과 비도시지역입니다 이 두 구분은 단순한 지리적 경계를 의미하는 것이 아니라 법적 행정적 용도지역 지정에 따른 개발 가능성 투자 가치 활용 가능성 등을 결정짓는 중요한 기준입니다
우리나라에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 전국의 토지를 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 4가지 용도지역으로 구분하고 있으며 이 중 도시지역과 비도시지역은 가장 큰 개념상의 틀입니다 오늘은 도시지역과 비도시지역의 개념 세부 분류 그리고 각각의 투자 메리트와 주의사항까지 포함해 종합적으로 체크해봅니다
1. 도시지역과 비도시지역의 기본 개념
도시지역
도시지역은 말 그대로 도시기능을 수행하거나 수행할 예정인 지역으로서 주거 상업 공업 녹지 등의 용도로 구분되어 계획적으로 개발이 이루어지는 곳입니다 대부분의 인프라(도로 상하수도 통신 전기 등)가 이미 구축되어 있으며 주거지 및 산업단지 상업지구 등이 포함되어 있습니다
비도시지역
반면 비도시지역은 도시지역 외의 지역으로 도시기능보다는 보전 생산 일부 개발을 위한 용도로 구분되어 있습니다 관리지역 농림지역 자연환경보전지역이 모두 비도시지역에 포함됩니다 도시 외곽이나 교외지역 시골 등이 대부분 여기에 해당하며 개발이 제한적이거나 일부 허용되는 구조입니다
2. 도시지역의 세부 구분
도시지역은 다시 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 등으로 구분되며 이 구분은 더욱 세분화됩니다
① 주거지역
제1종 일반주거지역
제2종 일반주거지역
제3종 일반주거지역
준주거지역
주거지역은 주택을 중심으로 형성된 지역으로 주거의 쾌적성과 안전을 중시하여 건폐율과 용적률 등에서 제한이 있습니다
② 상업지역
근린상업지역
일반상업지역
중심상업지역
유통상업지역
상업지역은 상점 사무실 오피스텔 등이 입지할 수 있는 지역으로 고용 창출과 경제활동이 활발하게 이루어지는 곳입니다
③ 공업지역
전용공업지역
일반공업지역
준공업지역
공업지역은 제조 가공 물류 등의 산업활동을 위한 공간입니다
④ 녹지지역
보전녹지지역
생산녹지지역
자연녹지지역
이 중 자연녹지지역은 도시지역 내에서도 상대적으로 저밀도 개발이 허용되는 지역으로 환경과 경관을 고려하면서도 일정 수준의 개발이 가능한 곳입니다 이 자연녹지지역은 투자 가치가 높은 지역으로 손꼽히고 있습니다
3. 비도시지역의 세부 구분
비도시지역은 도시기능 외의 지역으로 관리 보전의 성격이 강한 지역입니다 이 역시 세분화됩니다
① 관리지역
보전관리지역: 자연환경 보전이 중요한 곳으로 개발이 거의 불가능함
생산관리지역: 농업이나 임업 등 생산 활동을 주로 하는 지역
계획관리지역: 향후 도시지역으로 편입될 가능성이 높은 지역 개발 수요가 크고 제한적이나마 개발이 가능한 곳
② 농림지역
농업과 임업을 위한 지역으로서 농지 보전이 목적이며 개발이 매우 제한됩니다
③ 자연환경보전지역
자연환경 보호가 최우선이며 사실상 개발이 거의 불가능한 지역입니다
4. 도시지역과 비도시지역의 투자 관점 비교
| 구분 | 도시지역 | 비도시지역 |
|---|---|---|
| 개발 가능성 | 높음 | 제한적이나 계획관리지역은 예외 |
| 인프라 구축 | 대부분 완료 | 일부 구축 또는 미비 |
| 토지 가격 | 상대적으로 고가 | 상대적으로 저렴함 |
| 향후 가치 상승 가능성 | 낮음 (이미 개발된 지역) | 계획관리지역 자연녹지지역은 기대됨 |
| 규제 수준 | 세부용도에 따라 다름 | 용도지역에 따라 다름 |
| 건폐율/용적률 | 높음 | 계획관리지역은 상대적으로 높음 |
5. 자연녹지지역 vs 계획관리지역
토지 투자자들이 가장 많이 비교하는 두 지역이 바로 도시지역의 자연녹지지역과 비도시지역의 계획관리지역입니다
자연녹지지역 (도시지역)
명칭은 녹지이지만 법률상 도시지역
추후 주거·상업지역 등으로 변경 가능성 존재
건폐율은 일반적으로 20% 이하로 낮지만 행정적인 도시지역이기 때문에 향후 용도변경을 통해 지가 상승 가능성 높음
주택건축 가능 단 용도제한 존재
계획관리지역 (비도시지역)
비도시지역 중 가장 개발 가능성이 높은 지역
건폐율 40% 용적률 100% 내외로 상대적으로 높아 즉시 개발에 유리
소규모 주택 창고 공장 시설 등 용도에 따라 건축 가능
도시계획 수립 시 우선적으로 도시지역으로 편입될 수 있음
6. 투자 시 고려해야 할 요소
토지 투자 시 단순히 도시지역이냐 비도시지역이냐보다도 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다
① 도로접면 여부
4m 이상 도로에 접해 있어야 건축허가 가능
진입로가 확보되지 않은 맹지일 경우 활용도 낮음
② 인근 개발 계획
산업단지 도로 확장 도시개발사업 등
정부 지자체의 장기 도시계획 확인 필수
③ 인구 증가 및 수요
주변 지역의 인구 유입 및 수요 발생 여부에 따라 용도지역 상향 가능성 판단
④ 자신의 투자 목적 명확화
단기 수익을 노릴 것인지 장기적인 가치 상승을 기대할 것인지에 따라 투자 대상과 전략이 달라져야 함
정리하자면 도시지역은 이미 기반시설이 갖추어지고 용도별로 정비된 지역으로 개발 여지가 적고 비도시지역은 일부 지역을 제외하면 개발 제한이 강하지만 계획관리지역처럼 향후 도시지역으로의 편입 가능성이 높은 곳은 투자 가치가 높습니다 도시지역 내 자연녹지지역과 비도시지역 내 계획관리지역은 현재 토지투자자들에게 가장 인기 있는 지역으로 각각 장단점이 뚜렷합니다 자연녹지는 지가 상승 가능성이 높지만 건축 제한이 있고 계획관리는 건축에는 유리하지만 행정상 제약이 남아 있습니다 모든 투자는 목적에 따라 판단되어야 합니다 땅을 사서 당장 개발하거나 건축하려는 목적이라면 계획관리지역, 장기 보유 후 가치 상승을 노린다면 자연녹지지역이 적합할 수 있습니다 도시지역과 비도시지역에 대한 정확한 이해는 토지 투자의 첫걸음입니다 정책 변화 도시 확장 계획 기반시설 투자 계획 등도 반드시 확인하고 투자에 임하시는 것이 바람직합니다
