법원 경매 공매 온비드 뜻 차이 입찰방법 입찰보증금 낙찰후 명도책임

부동산 투자를 계획하는 많은 분들이 처음 접하게 되는 두 가지 용어가 바로 경매와 공매입니다 이 두 방식 모두 부동산을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다는 장점이 있지만 절차와 법적 구조 참여 방식에서 큰 차이가 있습니다 따라서 두 제도를 정확히 이해하고 투자 목적에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다

오늘은 경매와 공매의 개념 차이부터 입찰 방법 매각 절차 낙찰 후 명도의 문제 보증금 납부 방식 등 실무에 유용한 핵심 차이점 체크해 보도록하겠습니다

1. 경매와 공매의 개념 차이

구분	경매	공매
주체	법원(민사집행법 기반)	한국자산관리공사(온비드, 국세청 등)
채권자	금융기관, 개인채권자 등	국가, 지방자치단체, 공공기관 등
채무자	일반 개인, 법인 등	체납세무자, 국유재산 임차인 등
목적	채권회수	세금징수, 국유재산 처분 등

경매란?

경매는 일반적으로 금융기관(은행)이나 개인 간의 채무관계로 인해 발생한 부동산을 법원이 강제로 처분하는 절차입니다 민사집행법에 따라 이루어지며 법원이 관여하기 때문에 모든 절차는 법원의 통제를 받습니다

예시: A씨가 은행에서 대출을 받고 이를 상환하지 못하면 은행은 부동산을 담보로 법원에 경매를 신청하게 됩니다 법원은 이 부동산을 매각하여 채권을 회수합니다

공매란?

공매는 국세 지방세 체납 등 공공 채무를 이행하지 못했을 때 발생합니다 체납자가 납세의무를 이행하지 않으면 관할 세무서나 지방자치단체가 해당 자산을 압류하고 이를 한국자산관리공사(KAMCO)를 통해 온비드를 통해 매각하게 됩니다

예시: B씨가 다주택자 종합부동산세를 체납한 경우 국세청은 부동산을 압류하고 이를 공매 절차를 통해 처분합니다

2. 입찰 방법 오프라인 vs 온라인

구분	경매	공매
입찰 방식	기일 입찰 (법원 방문 또는 전자경매)	기간 입찰 (온비드 온라인 전용)
참여 방식	직접 방문 또는 인터넷 경매 가능	온비드 회원 가입 후 온라인 입찰만 가능
입찰 기간	정해진 하루, 1회 입찰	보통 3일 이상, 1회 또는 복수 입찰 가능

경매 입찰 방식

경매는 기일 입찰 방식으로 법원에 정해진 날짜에 입찰서와 보증금을 제출해야 합니다 현재는 대법원 전자경매 사이트(www.courtauction.go.kr)를 통해 온라인 입찰도 가능하지만 여전히 일부 투자자는 현장 방문을 선호합니다

대부분의 경매 입찰은 매각기일 당일 오전 10시 또는 11시부터 법원에서 진행되며 같은 날 개찰과 낙찰 여부가 결정됩니다

공매 입찰 방식

공매는 100% 온라인으로만 진행됩니다 온비드(www.onbid.co.kr) 사이트를 통해 입찰이 이루어지며 PC 또는 모바일을 통해 간편하게 입찰에 참여할 수 있습니다 입찰 기간은 일반적으로 월~수 3일간 진행되며 개찰은 목요일 오전 11시에 진행됩니다

3. 입찰보증금: 낙찰가 기준이 다르다

구분	경매	공매
기준	최저매각가의 10%	입찰금액의 10%
납부 방식	단일 납부	1천만 원 초과 시 분할 납부 가능
환불 여부	낙찰 실패 시 전액 환불	낙찰 실패 시 전액 환불

경매의 경우 법원이 정한 최저매각가(감정가 기준)의 10%를 입찰보증금으로 납부합니다 반면 공매는 자신이 입찰한 금액의 10%를 입찰보증금으로 납부하게 되며 이는 낙찰가가 높을수록 보증금도 함께 높아지는 구조입니다

공매에서 입찰보증금이 1천만 원 이하인 경우 반드시 일시납부 해야 하며 1천만 원 초과 시에는 온비드 시스템을 통해 분할 납부가 가능합니다

4. 낙찰 후 명도의 책임

구분	경매	공매
명도 책임	법원을 통한 인도명령 가능	매수인 책임 (명도소송 필요 가능성)
명도 수단	인도명령 후 강제집행 가능	직접 협의 또는 소송 진행
위험 요소	세입자 보증금 반환 등	체납자, 점유자 퇴거 협상 필요

경매는 민사집행법에 따라 낙찰자에게 인도명령을 청구할 수 있습니다 인도명령이 확정되면 강제집행도 가능하므로, 불법 점유자나 세입자 퇴거가 비교적 용이합니다

반면 공매는 국유재산 또는 압류재산이 대부분이기 때문에 낙찰 후 해당 부동산에 점유자가 있는 경우 매수인이 직접 협의하거나 명도소송을 통해 해결해야 합니다 이 부분은 공매의 가장 큰 리스크 요소로 작용할 수 있습니다

예시: 공매로 낙찰한 부동산에 체납자가 계속 거주 중이라면 낙찰자는 법적 절차를 통해 명도를 받아야 하며 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다

5. 매각 절차 및 낙찰 결과 확인

구분	경매	공매
매각 방식	기일 입찰 (당일 입찰, 당일 개찰)	기간 입찰 (정해진 기간 중 자유 입찰)
개찰 시점	당일 (보통 오전~오후 사이)	입찰 마감 다음 날 오전 11시
결과 확인	대법원 경매 사이트 법원 게시판	온비드 홈페이지 마이페이지

경매는 입찰과 동시에 당일 개찰 및 낙찰 결과 확인이 가능합니다 낙찰 여부는 입찰 당일 오후에 공고되며 바로 다음 절차(잔금 납부 등)로 넘어갈 수 있습니다

공매는 일정 기간 동안 입찰을 받은 후 개찰일(보통 목요일)에 낙찰자를 발표합니다 입찰자가 몰릴 경우 경쟁이 심화되며 낙찰가가 감정가보다 높게 형성될 수 있습니다

6. 매각대금 납부와 소유권 이전

구분	경매	공매
대금 납부기한	낙찰 후 약 1개월 이내	낙찰일로부터 5일 이내 잔금 납부 원칙
소유권 이전	법원에서 매각허가결정 후 등기	공매기관(자산관리공사 등)에서 처분 완료 후 등기
취득세	낙찰가 기준 납부	동일 기준

경매는 법원의 매각허가결정 후 7일 이내 항고가 없으면 허가가 확정되며 잔금을 납부하고 등기소에 이전등기를 신청하게 됩니다

공매는 낙찰이 확정되면 매각결정통지서를 수령한 후 즉시 잔금을 납부해야 하며 자산관리공사에서 매각절차가 완료되면 취득세 납부 후 등기이전이 가능합니다

7. 실전 투자 시 고려사항

경매에 적합한 투자자는?

실거주 목적보다 시세차익을 노리는 경우
점유자 명도 문제를 적극적으로 해결할 수 있는 사람
입찰 현장을 직접 방문하거나 전자경매 시스템 사용 가능자

공매에 적합한 투자자는?

온라인 기반으로 간편한 입찰을 선호하는 사람
국유지, 압류 차량 등 특수 매물에 관심 있는 투자자
상대적으로 저가 매물을 선점하고 싶은 경우

마무리: 경매 vs 공매 당신의 선택은?

항목	경매	공매
법적 근거	민사집행법	국세징수법, 국유재산법 등
대표 사이트	대법원 경매	온비드
입찰 난이도	중간 이상	비교적 쉬움
명도 안정성	높음 (인도명령 가능)	낮음 (직접 명도 책임)