부동산 경매 공매 차이 뜻 개념 투자 유의사항
부동산 투자나 취득을 고려하고 계신다면 경매와 공매라는 용어를 한 번쯤 들어보셨을 겁니다 겉보기엔 비슷한 용어처럼 느껴질 수 있지만 실제로는 법적 근거부터 진행 주체 절차 낙찰 이후 처리 방식까지 많은 차이가 존재합니다
오늘은 부동산 경매와 공매의 의미 주요 차이점 절차 주의사항 등에 대해 상세히 알아보는 시간을 가져보겠습니다
1. 부동산 경매와 공매의 기본 개념
먼저 각각의 개념부터 정확하게 이해해볼 필요가 있습니다
▣ 부동산 경매란?
경매란 채무자가 채무를 이행하지 못했을 때 채권자가 법원에 신청하여 채무자의 재산을 강제 집행하는 절차입니다
일반적으로 은행 개인 금융기관 등이 채권자로서 경매를 신청하며 경매 절차는 민사집행법에 따라 법원이 주관합니다
즉 민간 채권자가 채무자의 재산을 회수하기 위한 절차로 생각하면 됩니다
▣ 부동산 공매란?
반면 공매는 주로 국가기관이나 공공기관이 세금이나 공공요금을 체납한 사람의 재산을 처분하는 방식입니다
공매는 국세징수법 및 관련 세법을 근거로 하며 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 온비드 시스템을 통해 진행됩니다
즉 세금 체납이나 공공부채와 관련된 재산 처분이 공매의 핵심입니다
2. 근거법령의 차이
경매와 공매의 가장 큰 차이는 법적 근거에서부터 출발합니다
| 구분 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 근거법 | 민사집행법 | 국세징수법, 지방세징수법 등 |
| 목적 | 민간 채권자의 채권 회수 | 국가·지자체의 세금, 공공요금 징수 |
| 신청주체 | 은행, 개인, 금융사 등 | 세무서, 공공기관 등 |
이처럼 경매는 민사적 채권 관계에서 비롯되는 반면 공매는 행정적 강제집행이라는 점에서 성격이 전혀 다릅니다
3. 주관 기관의 차이
절차를 주관하는 기관도 다릅니다
•경매는 관할 법원이 주관합니다 법원 경매부가 입찰 감정 배당 등 모든 절차를 관리합니다
•공매는 한국자산관리공사(캠코)나 관할 세무서에서 위임받아 처리하며 온비드(www.onbid.co.kr)라는 온라인 플랫폼에서 이루어집니다
특히 온비드는 공매 외에도 국유재산 매각 압류재산 매각 유휴자산 매각 등 다양한 형태의 공공 자산 매각을 통합해 운영하는 시스템으로 접근성이 좋고 투명성이 보장됩니다
4. 낙찰 절차와 가격 하락 방식
입찰 과정에서의 가격 하락률과 진행 방식도 경매와 공매는 다릅니다
▣ 경매의 경우
•최초 감정가에서 시작하여 1회 유찰 시 약 20~30% 감액
•이후 유찰 시마다 일정 비율로 감액
•보통 2~3회 유찰되면 헐값 매물이 되기도 함
▣ 공매의 경우
•감정가에서 시작하여 1회 유찰 시 10% 감액
•단계적으로 천천히 내려감
•단 공매는 매각이 빠르게 진행되는 편으로 유찰 횟수가 적을 수 있음
경매는 빠른 가격 하락이 가능하므로 시세보다 저렴하게 낙찰될 수 있는 반면 공매는 하락폭이 작고 절차가 간소화되어 속도전이 중요한 경우가 많습니다
5. 권리 분석의 차이
부동산 낙찰 후 법적 권리관계 정리가 매우 중요한데요 이 부분에서도 큰 차이가 존재합니다
▣ 경매
•법원이 개입하여 매각물건명세서 등기부 배당요구 종기일 등 자료를 통해 권리 분석이 상대적으로 명확함
•낙찰 후 법원의 인도명령제도를 통해 점유자를 퇴거시키는 제도 있음
▣ 공매
•권리분석은 낙찰자가 직접 수행해야 함
•점유자에 대한 인도명령 제도가 없어 바로 명도소송을 해야 함
•선순위 임차권 유치권 등 복잡한 권리관계가 존재할 수 있어 실수 시 큰 손실로 이어질 수 있음
특히 공매는 감정평가서가 제공되지 않는 경우도 있어 실물조사와 권리분석 능력이 반드시 필요합니다
6. 낙찰 후 절차의 차이
▣ 경매
•낙찰 → 잔금 납부 → 자동으로 소유권 이전됨
•법원에서 직권으로 등기까지 해주며 이전 과정이 간단함
•매수인이 세입자일 경우 보증금 상계 처리도 가능함
▣ 공매
•낙찰 → 낙찰금 전액 납부 → 직접 소유권 이전 신청해야 함
•세금 완납 여부 명의변경 서류 등 행정 절차가 많음
•상계 처리 불가능 일단 전액 납부 후 배당 신청 필요
공매는 낙찰 이후 서류 준비와 명의 이전 신청을 본인이 직접 처리해야 하므로 부동산 및 등기 절차에 대한 이해도가 필요합니다
7. 명도 처리의 차이
실제 부동산을 인도받는 절차 즉 명도에서도 경매와 공매는 차이를 보입니다
| 구분 | 경매 | 공매 |
|---|---|---|
| 인도제도 | 법원의 인도명령제도 존재 | 인도명령제도 없음 |
| 점유자 퇴거 방법 | 인도명령 → 명도소송 가능 | 처음부터 명도소송 필요 |
| 점유자 협상력 | 약함 (법원 개입) | 강함 (민간 협상 필요) |
공매는 낙찰 이후 점유자가 버티는 경우 협의나 강제집행을 위한 소송 등 복잡한 절차를 밟아야 하므로, 실무경험이 없는 초보 투자자에게는 다소 부담이 될 수 있습니다
8. 유의사항 및 투자자 팁
▣ 경매의 경우
•법원자료 매각물건명세서 현황조사서 등기부등본 등 다양한 정보를 종합적으로 분석할 수 있음
•권리분석만 잘하면 비교적 안전한 투자처
•하지만 인기 있는 물건은 과열 입찰이 발생하여 시세보다 비싸게 낙찰되는 경우도 있음
▣ 공매의 경우
•상대적으로 정보가 부족하여 직접 현장답사 및 분석 필요
•서류 처리 명도 세무 관련 지식 필수
•급매물이나 국공유지 체납자 보유자산 등 저가 매물이 많아 기회를 잘 잡으면 고수익 가능성도 있음
9. 실제 예시로 보는 차이점
▶ 사례 1) 서울의 아파트 경매
•채무자가 은행 대출 연체 → 법원 경매 진행
•감정가 6억 → 2회 유찰 후 4.2억에 낙찰
•법원이 등기 이전과 인도명령 처리
▶ 사례 2) 인천의 단독주택 공매
•세금 체납으로 세무서 압류 → 캠코 공매 진행
•최초 감정가 3억 → 2회 유찰 후 2.7억에 낙찰
•직접 등기 이전 명도소송 진행 필요
경매와 공매 어떤 것이 더 유리할까?
경매와 공매는 모두 부동산을 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 수단이지만 절차 위험요소 필요 지식이 서로 다릅니다
•초보자라면 법원의 절차가 비교적 명확한 경매부터 시작하는 것이 좋습니다
•경험자라면 공매를 통해 고수익을 노릴 수 있지만 철저한 분석과 준비가 필요합니다
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