아파트 집 구할때 웬지 이집은 답답한데 이 아파트는 다른집 보다 층수가 왜이렇게 높을까 혹은 동간거리가 너무 빡빡한데 이런 차이를 느낀적 있을신텐데요 오늘은 건폐율 용적률에 대한 뜻 차이 함께 알아보도록 해요
건폐율이란?
건폐율은 건물이 대지에 얼마나 넓게 깔렸는지를 보여주는 비율입니다
즉 땅 위에 건물 1층이 차지하는 면적의 크기를 의미합니다
공식
건폐율 = (건축면적 / 대지면적) × 100
여기서 건축면적은 1층의 바닥면적을 의미합니다
2층 3층의 면적은 포함되지 않고 오로지 땅에 닿아 있는 바닥 면적만 포함됩니다
예시
대지 면적: 200㎡
1층 바닥 면적: 100㎡
→ 건폐율 = (100 / 200) × 100 = 50%
건폐율이 낮다 = 건물이 좁게 지어짐 → 마당 조경 주차장 등의 여유 공간이 넓다
건폐율이 높다 = 땅을 꽉 채움 → 상업용 건물 도심지 개발에 적합
용적률이란?
용적률은 대지 면적 대비 건물의 전체 연면적을 비율로 나타낸 것입니다
즉 건물이 위로 얼마나 쌓였는지 보는 지표입니다
공식
용적률 = (연면적 / 대지면적) × 100
연면적은 각 층의 바닥 면적을 모두 합한 것을 말합니다
예시
대지 면적: 200㎡
1층 100㎡, 2층 80㎡, 3층 70㎡ → 연면적: 250㎡
→ 용적률 = (250 / 200) × 100 = 125%
용적률이 높다 = 위로 많이 지어짐 → 높은 층수 더 많은 세대 수 확보
용적률이 낮다 = 저층 위주의 건물 가능 → 쾌적한 주거환경 저밀도 개발
건폐율과 용적률 어떻게 다를까?
| 항목 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 의미 | 땅에 얼마나 넓게 건물이 깔렸는지 | 얼마나 높게 쌓았는지 (전체 연면적) |
| 기준 | 1층 바닥 면적 | 모든 층의 바닥면적 총합 |
| 영향 | 마당 조경 주차공간 등 외부공간 확보 | 건물의 전체 규모, 세대 수 개발 밀도 |
| 개발 방향 | 수평적 개발 | 수직적 개발 |
이처럼 건폐율은 땅의 가로 방향 용적률은 세로 방향의 개념으로 이해하시면 쉽습니다
건축 설계나 사업성을 평가할 때 이 두 수치는 반드시 함께 고려해야 합니다
현실적인 적용 예시
사례 A
대지 면적: 300㎡
건폐율: 60% → 300㎡ × 0.6 = 180㎡ (1층 면적 제한)
용적률: 200% → 300㎡ × 2 = 600㎡ (전체 건축 가능 면적)
→ 1층 180㎡, 2층 180㎡, 3층 180㎡, 옥탑 일부 구성 등 가능 (총합 600㎡ 이내)
사례 B
같은 300㎡ 토지지만
건폐율 40%, 용적률 100%인 경우
→ 1층 120㎡까지만 가능 전체 면적도 300㎡까지만
→ 1~2층 또는 단층 주택만 가능
이처럼 건폐율과 용적률 수치에 따라 건물 설계 방향이 전혀 달라집니다
지역별 기준은 어떻게 다를까?
건폐율과 용적률은 용도지역에 따라 다르게 적용됩니다
지자체는 도시계획조례, 지구단위계획 등을 통해 각 지역의 개발 가능성을 조정하고 있습니다
대표적인 용도지역별 건폐율·용적률 기준 (일반적 예시)
| 용도지역 | 건폐율(%) | 용적률(%) |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거지역 | 50 | 100~130 |
| 제2종 일반주거지역 | 60 | 200 |
| 준주거지역 | 70 | 400 |
| 상업지역 (중심상업) | 80 | 800 |
| 공업지역 | 70 | 350 |
※ 실제 기준은 지자체별로 조례에 따라 다르며 각 필지별로도 지구단위계획 등에 의해 제한될 수 있습니다
건폐율과 용적률 도시계획에 어떤 영향을 줄까?
건폐율과 용적률은 단순히 건물 높이와 크기만 정하는 수치가 아닙니다
도시 전체의 질서와 환경을 조율하는 도시계획의 핵심 요소입니다
건폐율은 도시의 쾌적함과 관련
마당 녹지공간 조경이 확보되며
채광 통풍 시각 개방감 개선
저층 주거지 전원주택 고급 주거단지에 중요
용적률은 도시의 밀도와 관련
건물 층수 입주 세대 수 교통량 등에 영향
지나치게 높으면 채광 주차 교통 등 문제 야기
적절히 조정하여 도시의 균형 유지 필요
부동산 실거래 시 꼭 확인해야 할 이유
건폐율과 용적률은 단순한 수치가 아니라
얼마나 지을 수 있는가?
몇 층까지 가능할까?
수익이 나올까?
를 결정짓는 매우 중요한 요소입니다
특히 토지를 매입하거나 신축 계획이 있을 때는 반드시
→ 해당 지번의 도시계획 확인
→ 지구단위계획 여부 확인
→ 건축 가능 여부 검토가 선행되어야 합니다
또한 기존 건축물이 기준을 초과한 경우 (일명 기득권)
→ 증축 리모델링이 제한될 수 있으므로
꼭 전문가와 함께 검토하셔야 합니다
오늘은 부동산에서 자주 등장하는 핵심 용어 그리고 도시계획 실제 적용 사례까지 살펴보았습니다 부동산을 공부하시는 분들이나 토지 투자 건축 설계를 계획 중이신 분들께 도움이 되셨기를 바랍니다
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