농업보호구역은 많은 분들이 개발이 불가능한 땅으로 오해하는 경우가 많습니다 하지만 사실은 농업진흥지역 중에서도 농업진흥구역이 아닌 상대적으로 규제가 약한 구역이 바로 농업보호구역입니다
쉽게 말해 농업을 보호하기 위한 목적을 갖고 있지만 반드시 농사만 해야 하는 땅은 아니라는 뜻입니다 법적으로 농업보호구역은 농지법 제30조 및 같은 법 시행령에서 정의하고 있으며 농업진흥구역에 비해 활용 범위가 상당히 유연합니다 즉 농업의 보조적인 역할 농업과 관련된 시설 여가 체험형 시설심지어 일부 비농업 목적의 시설까지도 가능하도록 허용되어 있습니다
농업보호구역의 지정 목적
농업보호구역이 처음 생긴 목적은 다음과 같습니다
1.농업용수 확보 및 농업환경 보호
2.농업의 지속가능성 확보
3.경관 보전 및 농촌 환경 보호
4.비농업적 난개발 억제
이러한 목적 때문에 제한이 없는 것은 아니지만 농업진흥구역처럼 극단적인 규제를 받지도 않습니다 오히려 소규모 시설이나 체험 유통 저장 주말농장 태양광 근린생활시설 등 여러 형태로 실제로 활용되고 있습니다
농업보호구역에서 할 수 있는 개발행위 (실제 허용 사례 포함)
(1) 농업보조시설
•농기계 보관창고
•비료 종자 저장창고
•농산물 유통 가공시설
•농자재 제조 및 수리시설
실제 사례)
경기도 이천 ○○리에서는 농업보호구역 내 농기계 보관창고와 간단한 농산물 선별 포장시설을 설치하여 농업인들의 공동 이용 목적으로 활용되고 있습니다
(2) 체험형 시설, 교육시설
•농촌체험마을
•주말농장 및 체험농장
•농업 관련 교육장
•힐링 치유농업 시설
실제 사례)
전남 순천 ○○농촌체험마을에서는 농업보호구역 내에 체험형 농장과 교육장을 설치하여 학교 및 일반인을 대상으로 농업 체험 프로그램을 운영 중입니다
(3) 여가·관광 시설
•펜션 농가민박
•야외캠핑장 글램핑장
•농촌휴양마을
※ 다만 숙박시설은 반드시 농업 또는 농촌과 연계된 체험목적이어야 하며 일반 상업 숙박업소로는 허가가 어려운 경우가 많습니다
실제 사례)
경북 안동에서는 농업보호구역 내에 농촌체험과 연계된 펜션형 숙박시설을 조성하여 체험과 숙박을 함께 운영하고 있습니다
(4) 근린생활시설 (주민편의시설)
•소규모 음식점 (농산물 직판장 겸용)
•카페 서점 사진관
•의료시설 (농촌형 의원 한의원)
•체육시설 (실내외 체육공간)
•종교시설 (작은 규모)
※ 20㎡(약 6평) 이하의 단독주택이나 제2종 근린생활시설은 허용 가능
※ 연면적 20㎡ 초과 및 주거용으로 사용하는 건축물은 제한
실제 사례)
충북 제천 ○○농촌지역에서 농업보호구역에 위치한 작고 오래된 주택을 리모델링하여 카페와 농산물 판매를 겸하는 근린생활시설로 사용 중입니다
(5) 에너지 생산시설
•소규모 태양광발전 시설
•농업용 부대설비로 설치 가능
※ 대규모 상업용 발전소는 어렵지만 농업목적의 태양광이나 부대 시설은 가능
실제 사례)
전북 익산 농업보호구역 내에서 100kW 미만의 태양광 시설을 설치하여 농업시설과 병행 운영하는 사례가 있습니다.
농업보호구역 개발 시 반드시 알아야 할 법적 조건
1.면적 제한
•연면적 20㎡ 이하
•주거용 건축물 설치 제한 (단독주택 주택 등)
2.용도 제한
반드시 농업 관련 농업 보조 체험 유통 보관 교육 휴양 주민편의시설 범위 내
3.허가 절차
관할 시·군·구청에 개발행위허가 신청
농지전용협의 또는 농지전용허가 필요할 수 있음
인허가 절차에 따라 환경, 경관심의 등 추가 절차 가능
4.농지보전부담금
개발규모 및 위치에 따라 농지보전부담금 부과
영농목적 체험목적은 감면 대상 가능
농업보호구역 개발 시 주의할 점
•무분별한 상업행위 목적의 개발은 불허
•주민 민원 발생 가능성
•농지전용 협의 과정에서 농지위원회 심의 필요
•하천 도로 농업기반시설과의 거리 기준 준수
•개발규모 및 부지계획에 따라 전략환경영향평가 또는 소규모환경영향평가 필요 가능성
농업보호구역 개발에 적합한 사업 아이디어
| 유형 | 추천사업 | 특징 |
|---|---|---|
| 체험형 | 주말농장, 체험농장 | 연간 임대형 체험 위주 운영 |
| 유통형 | 농산물 직판장, 농기계 창고 | 농업인의 판매 및 보관 지원 |
| 휴양형 | 농촌체험휴양마을, 힐링시설 | 숙박 + 체험 복합 |
| 근린생활형 | 카페, 음식점, 서점 | 20㎡ 이하, 체험 및 직판 병행 권장 |
| 친환경형 | 소규모 태양광, 신재생에너지 | 농업부대시설로 활용 |
| 복합형 | 체험 + 교육 + 판매 복합시설 | 마을 공동사업으로 적합 |
농업보호구역 개발 실제 절차
1.개발계획 수립
2.인근 지역 주민 협의
3.관할 시·군·구 농지과 상담
4.개발행위 허가 신청
5.농지전용허가 또는 협의
6.환경심의, 경관심의
7.허가 및 착공
추가로 기억해야 할 사항
농업진흥구역과 혼동 금지
→ 농업진흥구역은 엄격하게 규제 농업보호구역은 상대적으로 완화
농지전용허가 vs 개발행위허가
→ 농업보호구역은 두 가지 모두 따져야 함
최근 추세
→ 농촌관광 체험마을 소규모 휴양 주말농장 수요 증가
→ 신재생에너지(태양광) 설치도 꾸준히 진행 중
농업보호구역은 많은 사람들이 단순히 막혀있는 땅이라고 생각하지만 실상은 활용 가능한 방법이 다양합니다 특히 고령화와 농업인 감소로 인해 놀고 있는 땅이라면 적극적으로 체험 관광 소규모 유통 및 판매 에너지 발전 등의 대안을 고민할 만합니다 실제로 여러 지자체에서도 농업보호구역을 활용한 농촌체험마을 주말농장 농산물 가공 및 판매시설을 지원하고 있으니 잘만 준비하면 상당히 효율적인 부지로 탈바꿈할 수 있습니다
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