자연녹지지역은 도시의 녹지 공간을 확보하고 도시 확산을 방지하며 장래 도시 용지를 공급하기 위해 보전할 필요가 있는 지역입니다 이러한 지역에서는 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용됩니다
개발을 계획하는 시행사나 투자자에게 자연녹지지역은 상대적으로 저렴한 땅값 덕분에 매력적인 투자처가 될 수 있습니다 그러나 여러 규제와 기반시설 미비로 인해 개발이 쉽지 않으며 상당한 시간이 소요됩니다 특히 자연녹지지역의 많은 부분이 산지로 구성되어 있어 개발을 위해서는 철저한 검토가 필요합니다
자연녹지지역 개발 시 고려해야 할 사항
지목이 임야인 경우: 산지전용허가를 받아야 하며 이후 개발행위허가 및 건축허가를 취득해야 합니다
경사도 제한: 경사가 급한 지역은 개발이 어려울 수 있으며 별도의 허가 절차가 필요할 수 있습니다
기반시설 부족: 도로 상하수도 전기 등의 기반시설이 부족한 경우 추가 비용과 시간이 필요합니다
환경 규제: 자연보호를 위한 규제가 적용될 수 있어 환경평가 등이 필요할 수 있습니다
자연녹지지역에서의 건축 기준
건폐율 및 용적률
건폐율: 20%
용적률: 50% 이상 100% 이하
허용되는 건축물 유형
자연녹지지역에서는 다음과 같은 건축물만 허용됩니다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 17 참조)
단독주택 (전원주택 포함)
제1종 및 제2종 근린생활시설 (소규모 상업시설 점포 등)
의료시설 (소규모 병원 의원 등)
교육연구시설 (학원 연구소 등)
노유자시설 (요양원 보육시설 등)
수련시설 및 운동시설 (체육관 수련원 등)
공동주택 (아파트 제외)
계획관리지역의 정의
계획관리지역은 도시지역으로 편입될 가능성이 높은 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하는 지역을 의미합니다 따라서 계획적·체계적인 개발이 요구되며 일정한 규제 하에서 개발이 허용됩니다
계획관리지역 개발 시 고려해야 할 사항
도시지역으로의 편입 가능성: 향후 도시화 가능성이 높아 가치 상승이 예상됩니다
기반시설 확보 용이성: 자연녹지지역에 비해 도로 전기 상하수도 등이 더 잘 정비된 경우가 많습니다
다양한 개발 가능성: 비교적 다양한 용도의 개발이 허용됩니다
계획관리지역에서의 건축 기준
건폐율 및 용적률
건폐율: 40%
용적률: 100% 이하
허용되지 않는 건축물
계획관리지역에서는 다음과 같은 건축물이 허용되지 않습니다(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 20 참조)
4층 초과 건축물
공동주택 중 아파트
단란주점
업무시설 (일부 제한)
숙박시설 (일부 제한)
위락시설 (유흥주점 클럽 등)
공장 등 특정 산업시설
자연녹지지역과 계획관리지역의 주요 차이점
| 항목 | 자연녹지지역 | 계획관리지역 |
|---|---|---|
| 건폐율 | 20% | 40% |
| 용적률 | 50~100% | 최대 100% |
| 개발 가능성 | 제한적 개발 | 계획적 개발 가능 |
| 기반시설 | 미비 | 상대적으로 양호 |
| 허용 건축물 | 4층 이하 일부 건축물 | 4층 이하 다양한 건축물 |
| 아파트 건축 | 불가 | 불가 |
투자 및 개발 전략
자연녹지지역과 계획관리지역 모두 땅값이 저렴하다는 장점이 있지만 개발을 진행할 때 검토해야 할 사항이 많습니다
자연녹지지역 투자 전략
장기적인 투자 관점에서 접근
산지전용허가 및 개발행위허가 등 인허가 절차를 철저히 검토
기반시설 설치 가능성을 고려한 입지 선정
규제 완화를 고려한 전략적 투자
계획관리지역 투자 전략
도시 확장 가능성을 고려한 지역 선정
비교적 빠른 개발이 가능한 입지 선정
상업시설 전원주택 단지 등 다양한 개발 가능성 모색
지구단위계획 수립 가능성 고려
자연녹지지역과 계획관리지역은 개발 가능성이 있는 지역이지만 각기 다른 특성과 규제를 가지고 있습니다 시행사 및 투자자는 이들 지역의 특성을 충분히 이해하고 사업 계획을 철저히 검토해야 합니다 특히 허가 절차와 규제를 충분히 고려하지 않으면 예상치 못한 문제로 인해 개발이 지연될 수 있습니다
자연녹지지역은 장기적인 투자에 적합하며 계획관리지역은 보다 체계적인 개발이 가능한 지역으로 각자의 특성에 맞는 전략적 접근이 필요합니다 따라서 개발을 고려하는 경우 반드시 전문가의 상담을 받고 철저한 사전 조사를 수행하는 것이 중요합니다
